30 МАРТА

12:00 | Россия | "Квадрум. Недвижимость России."

Ипотека - удел смелых и решительных

Основным препятствием для ипотеки являются не кредитные ставки или требования к заемщикам, а запредельные для большинства россиян цены на жилье, считают специалисты.

Несмотря на рост количества выдаваемых кредитов и снижение процентных ставок, ипотечный заем на 20-30 лет остается для граждан довольно рискованным мероприятием, свидетельствуют опросы общественного мнения. Вместе с тем, усиление конкуренции между банками и появление новых услуг, в частности, рефинансирования кредитов - делают ипотеку все более доступной.

На рынке ипотеки продолжается количественный и качественный рост, утверждают эксперты. "Увеличиваются и суммы и количество выданных кредитов. В Москве большую часть из них сегодня составляют ссуды под залог имеющегося жилья - на покупку новостроек, загородной недвижимости и земли, - говорит начальник Клиентского управления Ипотечной компании "Мой Дом" Юлия Пузакова. - В борьбе за клиента банки уменьшают или отменяют сборы за рассмотрение заявки и выдачу кредита, совместно с застройщиками разрабатывают и внедряют специальные кредитные программы под конкретные проекты".

"Рынок сделал качественный рывок, в некоторых регионах доля ипотечных сделок на рынке жилья достигла 15-20%, - сообщает заместитель Начальника Департамента продаж Городского Ипотечного Банка Михаил Бусыгин. - За счет резкого роста конкуренции выиграли потребители, так как улучшились параметры продуктов, снизились накладные затраты и сократились сроки оформления кредитов".

Говорить о сильном влиянии ипотечного кредитования на рынок недвижимости при доле в 3-4% не приходится, но спрос на ипотеку растет. По данным Росстроя, в 2006 году объем ипотечных кредитов вдвое превысил прогноз и сейчас составляет около 250 млрд. рублей.

"Согласно последним опросам, потенциальными клиентами ипотечных банков являются 14% россиян, - рассказывает заместитель Председателя правления по банковским операциям банка DeltaCredit Лора Файнзилберг. - Казалось бы, цифра не так велика, особенно если сравнивать с аналогичными показателями в Европе и США, однако еще недавно в нашей стране процент людей, готовых воспользоваться ипотекой, был вдвое меньше".

В настоящее время условия ипотечного кредитования банков практически сравнялись. Процентные ставки по ипотеке в среднем составляют 9,5-11% в валюте и 11,5-13% в рублях. Различия в кредитных ставках банков колеблются в пределах 0,5-1%. Требования к первоначальному взносу - в диапазоне 10-15% от стоимости квартир. Максимальные сроки кредитов - 20-25 лет. "Другие условия, а именно первоначальный взнос - 0%, максимальный срок кредита - 30 лет - это скорее исключение из правил", - считает начальник управления продаж центра ипотечного кредитования Бинбанка Василий Ченушкин.

"В зависимости от выбранной ипотечной программы кредит выдается сроком на 7, 10, 15, 20 или 25 лет. Сейчас некоторые банки в Европе стали выдавать кредиты сроком на 50 лет, - отмечает Лора Файнзилберг, - но, это несерьезно, поскольку возникает вопрос: в каком юном возрасте надо его выдавать? А ипотека на 25-30 лет - это стандартная практика во всем мире".

Правда, далеко не все россияне готовы так долго ждать. Как правило, многие заёмщики пытаются досрочно рассчитаться по ипотечному кредиту, решив свой квартирный вопрос в течение 5-7 лет.

Все большее распространение получает ипотечное брокерство. "Этот развивающийся институт во много раз увеличивает число заемщиков, - полагает Юлия Пузакова. - Банкам удобно и выгодно обслуживать клиента, пришедшего от ипотечного брокера". "Профессионально работающие ипотечные брокеры ценны, прежде всего, для клиентов, - считает Михаил Бусыгин. - Во-первых, за счет подбора оптимального ипотечного продукта на рынке, где сегодня сотни предложений (а ведь экономия даже 0.5% годовых в случае ипотеки оборачивается большой выгодой), во-вторых, за счет предоставления качественного сервиса и экономии времени и нервов клиента. И, в-третьих, с помощью ипотечных брокеров клиент может получить специальные условия от банков, страховых и оценочных компаний".

Доступности ипотеки способствует появление на рынке новых продуктов и услуг. Среди них - рефинансирование ипотечного кредита. - Обмен ссуд, полученных в одних банках, на кредиты, выдаваемые, как правило, другими банками, на более выгодных для заемщика условиях. Речь идет о более низких процентных ставках и комиссиях, изменении сроков и валюты кредита. "Спрос на подобные услуги растет, - сообщает генеральный директор компании "Фосборн Хоум" Василий Белов, - заемщику удается сэкономить до 30% от суммы кредита за счет существенного уменьшения процентных выплат и увеличения срока кредитования. Кроме того, можно увеличить размер кредита до 80% от стоимости залога, поскольку цена заложенной недвижимости возросла". Большинство из тех, кто имеет ипотечные кредиты, заинтересованы в перекредитовании, утверждает он.

С другой стороны, другие эксперты полагают, что в каждом конкретном случае нужно считать. "Не всегда выгода столь очевидна. Это связано с целым рядом факторов: Во-первых, с особенностями расчета, так называемого, аннуитетного платежа (первое время заемщик в большей степени выплачивает проценты по кредиту и лишь ближе ко второй половине срока погашения начинает гасить основную задолженность). Во-вторых, с дополнительными затратами на оформление рефинансирования. И, наконец, в-третьих, с особенностями налогообложения в России, а именно с потерей возможности получения налогового имущественного вычета по процентам привлечённого кредита", - добавляет Александр Немыкин начальник отдела продаж и развития компании "Ажур-Аудит". При рефинансировании ипотечного кредита вычет может быть предоставлен, только на сумму, уплаченных процентов непосредственно до самого рефинансирования, после же него это право заемщик теряет, говорит Александр Немыкин.

В этом году эксперты прогнозируют снижение ставок по ипотечным кредитам на 1-1,5%. "Если и будет коррекция то, скорее всего, небольшая. Все основное уже придумано и действует, - заявляет Василий Ченушкин. - Можно еще посоревноваться в снижении ставок для наиболее рискованных категорий заемщиков, или массово начать кредитовать недвижимость на 100% от ее стоимости, но это значительно повысит риски банков".

"Дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам обусловлено только появлением у банков более дешевых ресурсов, что, в свою очередь, зависит от макроэкономических факторов в российской экономике, - констатирует заместитель председателя правления Русского Ипотечного Банка Алексей Успенский. - Задача правительства - способствовать снижению процентной ставки, проводя реальную политику, направленную на уменьшение инфляции, повышение инвестиционной привлекательности России для зарубежных инвесторов, а также, развивая законодательную базу, которая защищает интересы ипотечного кредитора".

Также специалисты предсказывают упрощение процедур получения ипотечных кредитов. "Будут снижаться требования к потенциальным заемщикам и сроки рассмотрения заявок. Ожидается дальнейшее снижение или отмена дополнительных комиссий, при повышении скорости и качества проведения сделок", - полагает Василий Ченушкин. "Стали появляться банки, не требующие от заемщиков страхования жизни и трудоспособности, а также титула собственника. Что тоже уменьшает сроки совершения ипотечной сделки и сокращает дополнительные расходы", - говорит Юлия Пузакова.

Впрочем, основным препятствием для ипотеки являются не кредитные ставки или требования к заемщикам, а запредельные для большинства россиян цены на жилье, подчеркивают специалисты.

Как показывают опросы общественного мнения, ипотека остается уделом людей: смелых, решительных и склонных к разумному риску.

Согласно опросу, который провели эксперты компании "Инфосервис" среди москвичей, как участников ипотечных программ, так и потенциальных заемщиков, доверие к жилищной ипотеке растет. Большинство (87%) доверяют своим кредиторам и убеждены, что не предвиденных сюрпризов не будет. 14% потенциальных заемщиков изменили свое мнение в пользу ипотеки за последние полгода. На значительную часть опрошенных (31%) повлиял позитивный опыт участия в ипотеке друзей и знакомых, которых респонденты характеризуют как смелых и решительных (70%), склонных к разумному риску (63%) и расчетливых (57%).

Текст: Федор Макаров, Квадрум. Журнал