23 МАРТА

11:50 | Россия | Деловой Петербург

Земельная ипотека снизит цены на коттеджи

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию возьмет в оборот мелких застройщиков коттеджей. Чтобы снизить стоимость загородного жилья, АИЖК будет рефинансировать кредиты на прокладку коммуникаций, а также поможет получить дешевые займы на строительство домов.

Помощь инвесторам будет проходить под эгидой земельной ипотеки. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало стандарты земельной ипотеки и рефинансирования кредитов, которые должны быть утверждены в наблюдательном совете АИЖК, сообщил dp.ru депутат Госдумы и соразработчик программы "Свой дом" Александр Коган.

Благодаря земельной ипотеке, которая будет распространяться как на "физиков", так и на "юриков", цена строящихся коттеджей упадет на 40% и в России появится загородный эконом-класс, рапортуют разработчики "Своего дома". В идеале они надеются повернуть рынок вспять и установить стоимость 1 м2 на отметке $600.

Чтобы удешевить строительство жилья, АИЖК с помощью земельной ипотеки снимет с застройщиков расходы на коммунальную и социальную инфраструктуру, а также обеспечит дешевые кредиты в иностранных банках.

АИЖК поможет застройщику с небольшим уставным капиталом получить иностранные кредиты (5-7% годовых) под залог земли и гарантии зарубежных экспортных агентств. Для этого девелопер должен опустить цену строящегося жилья на 40% ниже рыночной. Взамен АИЖК предоставит ему свои гарантии перед кредитором.

Бремя тянуть коммуникации ляжет на плечи муниципалитета, но задним числом. По окончании строительства коттеджей местные органы власти должны выкупить у застройщика готовую инженерную инфраструктуру. Ее инвестор построит на средства, взятые под залог земли в банке, работающем по стандартам АИЖК.

Чиновники призывают отечественные банки кредитовать строителей дешевых коттеджей. АИЖК обещает рефинансировать земельную ипотеку под 12% годовых при доле кредита 90%. В свою очередь, застройщикам Агентство гарантирует рентабельность проекта на уровне 16% годовых, а рыночную норму доходности на собственный капитал - 54%.

Но отсутствие прозрачности в получении и оформлении земли останавливает банки кредитовать загородное строительство. На земельные участки проблематично обратить взыскание, сетуют ипотечные брокеры. "Застройщики должны выйти из тени", - говорит Альмира Сажина из "Уралсиба". По ее словам, банки не могут отследить финансовые потоки в загородном строительстве. "Если застройщик хочет взять кредит размером 70% от стоимости проекта, он сможет подтвердить документально лишь 10% своих инвестиций", - объясняет президент группы компаний "Лаурел" и вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. По ее словам, остальные 20% идут на взятки чиновникам и прочие "государственные нужды".

Справка:

Условия АИЖК

Основные условия предоставления ипотечного кредита по стандартам АИЖК:

•  валюта ипотечного кредита - рубли РФ;

•  размер ипотечного кредита - до 70% от стоимости приобретаемого жилья;

•  минимальная сумма ипотечного кредита - 300 тыс. рублей;

•  срок ипотечного кредита - до 30 лет;

•  процентная ставка - от 11 до 14% годовых;

•  обеспечение залог приобретаемой квартиры или имеющееся в собственности жилье;

•  обязательное условие - личное и имущественное страхование.

В этих целях ипотечные кредиты могут выдаваться как заемщику - физическому лицу, возводящему индивидуальный жилой дом, так и юридическому лицу, осуществляющему комплексную застройку малоэтажными жилыми домами на основании заключенных кредитных договоров, предусматривающих перечисление денежных средств траншами в соответствии с этапами строительства. Обеспечением ипотечных кредитов является залог земельного участка, находящегося в собственности Застройщика.

В варианте "Заемщик - физическое лицо":

•  договором устанавливается, что в течение 3 месяцев после государственной регистрации права собственности на построенный индивидуальный жилой дом, заемщик обязан произвести новацию долга;

•  кредиты выдаются либо единовременно (если сумма кредита не превышает максимального установленного соотношения между суммой кредита и стоимостью залогового имущества от первоначальной рыночной оценки земельного участка), либо в размерах, соответствующих сметной стоимости этапов строительства по Договору строительного подряда, в котором в качестве заказчика выступает Застройщик - физическое лицо. АИЖК рефинансирует ипотечные кредиты, выданные кредитором заемщику, путем заключения Договоров об уступке прав по кредитам, а также путем заключения Договоров купли-продажи закладных в случае составления закладной в соответствии с Договором об ипотеке;

•  по завершении строительства и государственной регистрации права собственности заемщика на построенный индивидуальный жилой дом, заемщик и Кредитор заключают соглашение о новации долга в заемное обязательство, по которому все выданные кредиты преобразуются в единое обязательство. С прекращением "старых" обязательств прекращаются предшествующие ипотеки. Одновременно с этим, заемщик и Кредитор заключают договор об ипотеке построенного индивидуального жилого дома с одновременной ипотекой земельного участка на условиях соответствующих действующим Стандартам общества. Права залогодержателя удостоверяются закладной.

В варианте "Заемщик - юридическое лицо":

•  после государственной регистрации Застройщик, являясь собственником земельного участка с возведенными на нем жилыми домами, обеспечивает межевание внутри первоначального земельного участка и постановку на учет в соответствии с Государственным земельным кадастром образованных при разделении земельных участков, на каждом из которых возведен жилой дом.

•  с целью продажи индивидуальных жилых домов физическим лицам с использованием механизма ипотечного кредитования по Стандартам Агентства и оформления жилищных закладных применяется поэтапное снятие обременения предшествующей ипотекой земельного участка с каждого индивидуального жилого дома, продаваемого в счет возврата кредита.

Агентство рефинансирует закладные, удостоверяющих права залога залогодержателей на возведенное Застройщиками жилье.

Активизации механизма земельной ипотеки и развития ее на территориях субъектов Федерации, в том числе в регионах со слабой банковской системой, способствует ипотечное кредитование под залог земельных участков с отсрочкой поставки жилищных закладных на условиях предварительной оплаты, при котором Агентство осуществляет предоплату закладных на построенное на земельном участке жилье, поставляемых по завершению строительства организациями-кредиторами. При этом условием предоплаты является не превышение ценой жилья уровня, отвечающего критерию доступности.

Для реализации земельной ипотеки требуется принятие решения Наблюдательным советом Агентства о рефинансировании закладных, удостоверяющих права залога залогодержателей на земельные участки, обремененные ипотекой, и осуществлении деятельности по заключению с кредиторами договоров купли-продажи закладных на условиях предварительной оплаты с отсрочкой поставки закладных.

Источник: "Программа реализации государственной политики в области малоэтажного жилищного строительства "Свой дом" в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на 2007 - 2010 годы"

Загородная ипотека

Из всех жилищных кредитов, выдаваемых в России, на долю загородной ипотеки приходится 3%, подсчитали в Министерстве регионального развития РФ. По мнению экспертов, потенциал у рынка огромный, так как 40% от общего объема строящегося жилья приходится на "малоэтажки". К 2010 году федеральные власти планируют увеличить этот показатель до 50%.

За 2006 год количество московских банков, кредитующих загородную недвижимость, выросло с 16 до 37, а количество ипотечных программ достигло 200. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), лучшие ипотечные продукты (по процентным ставкам) предлагают Городской ипотечный банк, Первый Чешско-Российский банк и Газпромбанк.

Кредиты на покупку незастроенной земли сегодня дают Сбербанк, Городской ипотечный банк, Банк Сосьете Женераль Восток и Райффайзенбанк. Обязательным условием для земельной ипотеки является расположение участка в малоэтажном поселке и наличие статуса земли поселения. В пилотном проекте АИЖК по земельной ипотеке согласились участвовать Московский Банк Реконструкции и Развития. а также СКБ-банк (Екатеринбург). Емкость рынка земельной ипотеки МАИН оценивает в 7%.

Текст: Николай Михалев, "Деловой Петербург"