|
15:30 | Украина | UABanker.net
Что нам стоит Германию построить
В 2005 году впервые за долгое время был зафиксирован спад на строительном рынке. Так, в денежном эквиваленте в 2005 году было построено на 6,6% меньше, нежели в 2004 г. В то время как инфляция в Украине немногим более перевалила 10-ти процентный рубеж, индекс цен на строительно-монтажные работы вырос на 25,6%. Это не может не настораживать, особенно учитывая, что строительство является одним из главных паровозов экономического роста страны (что прекрасно демонстрирует слабый рост ВВП в минувшем году - 2,4%). Но это макроэкономика. Что же касается "пересiчних громадян" или как любит говорить Виктор Ющенко "маленьких українцiв", то для них покупка жилих метров - это один из столпов благополучия.
По данным Украинской Национальной Ипотечной Ассоциации (УНИА), объемы строительства жилых помещений составляют всего лишь 40% от уровня 1987 года. Объем же ипотечных кредитов за результатами 2005 года превысила 10 млрд. гривен, что составляет немногим более 2% от ВВП страны. Этого естественно недостаточно.
Следует отметить, что, сравнивая показатель жилых помещений на душу населения в Украине с другими странами мира, мы может легко оценить просто таки громадные перспективы отечественно строительного рынка.
Таблица 1. Жилые помещения на душу населения в некоторых странах мира, кв.м.
*Источник: УНИА
Исходя из приведенных данных выходит, что для того чтобы, к примеру, догнать Германию по приведенному выше показателю Украине необходимо будет построить, ни много, ни мало, еще столько же жилья, сколько на данный момент уже у нас существует.
Среди проблем, которые мешают развитию строительного рынка можно выделить следующие. Первое - это проблемы, с которыми столкнулись застройщики в 2005 г., в том числе, ведущие стройки в Киеве. Тут особых комментариев не требуется - все мы могли лицезреть репортажи о противостоянии местных застройщиков и якобы недовольных жителей. Это, а также экономические проблемы, непродуманная политика властей, естественным образом негативно отразились на объемах строительства, как в столице, так и в целом по стране. Второе - монополизация рынка строительными компаниями.
Что касается ипотечного кредитования, то наряду с общеэкономическими проблемами можно выделить также законодательные. Наиболее известная - это принятие Верховным Советом Украины (ВСУ) изменений к Закону Украины "Об инвестиционной деятельности", согласно которым, отныне запрещается заключать инвестиционные договора, столь популярные в Украине, предусматривающие финансирование строительства жилья. Как теперь банки будут кредитовать первичку - вопрос еще тот. Кроме того, не стоит забывать о пресловутых фондах финансирования строительства (ФФС), которые регулируются Законом Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Задумка, безусловно, неплоха и такая схема могла бы в принципе заменить кредитование под инвестдоговора, однако как всегда хромает ее реализация.
Наряду с указанными проблемами следует также отметить прогремевший как гром среди ясного неба скандал на рынке недвижимости связанный с махинациями со средствами частных инвесторов. Нельзя сказать, что специалисты этого рынка были особо удивлены - и так понятно, что законодательное обеспечение таких операций далеко от идеала, да и финансово-юридическая образованность населения не способствует исчезновению или, по крайней мере, минимизации подобных схем. По мнению экспертов это может привести к удорожанию жилья на первичном рынке, а также к утечке клиентов небольших компаний в более известные и, по стереотипам, стабильные. Стоимость "вторичного" жилья скорее всего тоже немного подтянется вверх, следуя инерции.
Если кредит, то только валютный
Эксперты прогнозируют, что не следует ожидать значительного роста стоимости валютных ипотечных кредитов. Более того, возможно появление тенденции к некоторому (небольшому) их удешевлению. Это объясняется несколькими причинами. Если ранее подавляющее большинство ипотечных кредитов выдавались за счет привлеченных банком средств на депозитные счета, то с 2006 года ситуация может измениться. Многие банки первой двадцатки уже заявили о выходе или даже вышли на внешние рынки заимствований посредством выпуска облигаций. Большинство банков уже объявили о скором получении или уже получили синдицированные кредиты. Часть банков готовиться к IPO. Таким образом, украинские банки будут неплохо обеспечены длинными валютными ресурсами, которые, при том, еще и дешевле внутренних. Учитывая это, а также то, что ипотечные кредиты выдаются на достаточно продолжительный срок, под небольшие проценты (в сравнении с другими кредитами), конкуренцию на банковском рынке, можно ожидать снижения их стоимости. Банкиры по разному оценивают количественные показатели возможного падения, однако большинство сходятся во мнении, что ипотечные кредиты подешевеют в среднем не более чем на 1%. Основная конкуренция должна развернуться в сегменте стоимости дополнительных услуг, оперативности принятия решений, а также в виде предложений различный ипотечных программ.
Опасность кроется в том, что банки могут не захотеть форсировать события на данном рынке, пытаясь выдавить из него все возможное не особо напрягаясь в направлении развития ипотечных продуктов (продолжая в большинстве своем так называемый экстенсивный рост) и, таким образом, отсрочат свой выход на новый качественный уровень.
Что же касается гривневых кредитов, то тут все зависит от экономической ситуации в стране.
Без рефинансирования никуда
Мало в какой стране мира ипотеку может ожидать бурный рост, если на законодательном уровне не прописаны возможности рефинансирования финучреждений. Именно эти операции ставились во главу угла при создании Государственного ипотечного учреждения. Совсем недавно Парламент принял столь долгожданный и столь же вымученный представителями народа Закон Украины "Об ипотечных облигациях". Совместно с законами Украины "Об ипотеке" и "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" этот закон призван облегчить (читай - создать) систему рефинансирования ипотечных кредиторов и стимулировать рост ипотечного кредитования как такового. Безусловно, и тут еще есть над чем работать, но тот факт, что уже появились законодательные предпосылки существования таких механизмов говорит лишь в пользу как перспектив становления последних, так и ипотеки в целом.
Текст: Андрей Орлов, специально для UABanker.net
|
