20 АПРЕЛЯ

14:30 | Россия | RBC daily

"Райффайзенбанк" соблазняет российских потребителей "нереальными" кредитами

Иностранный банк заманивает российских потребителей низкой процентной ставкой на кредитование коттеджей. Однако "золотые горы" на деле оказались просто PR-ходом

"Райффайзенбанк", русская "дочка" австрийской банковской группы, начал активную рекламу кредитов на покупку коттеджей на "нереальных" условиях - 10% годовых в валюте, что в среднем на два процентных пункта меньше, чем у конкурентов. На первый взгляд, речь идет о переломе тенденции на рынке кредитования загородной недвижимости, когда падение ставок провоцирует иностранный банк. Но при ближайшем рассмотрении снижение процентной ставки оказалось обыкновенным рекламным ходом. Дело в том, что, во-первых, кредит под 10% выдается только тем, кто смог официально подтвердить свои доходы. Во-вторых, это предложение действует только первый год, в то время как ипотечные кредиты выдаются на 5-15 лет. Затем ставка может повышаться и в отдельных случаях достигать 13-14%.

Выдачей кредитов на покупку загородной недвижимости для широкого пользователя российские банки начали заниматься совсем недавно. Сейчас оказанием такого рода услуг занимается порядка 10 кредитных структур. В среднем банки кредитуют под 12-13% в валюте и 14-16% в рублях. Недвижимость выступает в роли залога по кредиту, который выдается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка (ст. 340 п. 3 ГК РФ). Иногда при кредитовании строительства загородного дома банки просят дополнительное обеспечение, к примеру, другой объект недвижимости или автомобиль. В случае невозврата банк имеет право продать их.

На рынок загородной недвижимости банки идут в поисках альтернативных источников дохода, потребность в которых возникла в результате снижения уровня процентных ставок в других финансовых секторах. По данным риэлторов, в последнее время спрос на загородное жилье и землю для его строительства ежегодно увеличивается примерно вдвое. "Эта тенденция не осталась незамеченной, и в данном сегменте начинают активную деятельность все новые участники рынка, - сообщили RBC daily в корпорации "БЕСТ-Недвижимость". - Сейчас инвестиционная активность в коттеджном строительстве сравнима с ситуацией в сегменте коммерческой недвижимости, а доходность наиболее удачных проектов достигает 140-150%. Как следствие, увеличивается число сделок с землей, устойчивый рост цен на которую позволяет совершать спекулятивные операции".

Хотя высокая доходность рынка загородной недвижимости очень привлекает банки, этот бизнес связан с более высокими рисками, чем при обычной ипотеке жилья в типовых домах. "Существует риск ликвидности коттеджа. В случае необходимости его не так просто продать. Загородный дом почти всегда является эксклюзивным проектом, который не каждому может прийтись по вкусу. С типовым жильем таких сложностей нет, поэтому оно имеет больший оборот, - сказала RBC daily президент Национальной ипотечной компании (НИКОМ) Елена Клёпикова. - Как правило, качество строительства коттеджа сложно оценить. Индивидуальные застройщики обычно строят дома с помощью неформальных объединений строителей, которые часто не соблюдают нормы. В результате снаружи дом выглядит красиво, а что там внутри (не появятся ли завтра на нем трещины, не обрушится ли крыша) - неизвестно. Нет никакого страхования строительно-монтажных рисков, потому как цивилизованный рынок строительства коттеджей у нас находится в зачатке".

Но риски, связанные с ликвидностью залога, - не единственная опасность. "Чтобы получить кредит в банке, клиент должен оформить права собственности на землю. В нашей стране очень легко договориться с практически любым чиновником, чтобы выписали ту или иную бумагу. Позже может выясниться, что соответствующих разрешений нет. Таких случаев огромное количество", - говорит президент НИКОМ. Если документы окажутся фиктивными, проблемы будут у банка. "Были случаи, когда клиент строил на своей земле маленький бассейн - без получения соответствующего разрешения. Когда он утратил платежеспособность и не смог оплачивать кредит, суд наложил на этот участок земли арест, и банк, желающий продать залог, не сможет этого сделать", - рассказала RBC daily представитель отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Ирина Рудакова. Обычно риски коттеджного кредитования банки покрывают повышенными процентными ставками и большими первоначальными взносами (30-40%, в то время как при обычной ипотеке взнос в среднем составляет 10-15%). А недавно появился еще один способ обезопасить себя от некачественного залога - финансировать строительство коттеджных поселков. Банк, кредитующий застройку, контролирует процесс строительства и отслеживает качество застройки. Однако, по информации RBC daily, "Райффайзенбанк" такое финансирование не производит. Как заявляли ранее его представители, финансирование коттеджных поселков появится чуть позже, возможно, к концу этого года.

Поэтому снижение банком ставки по кредитованию подобных покупок может стать достаточно рискованным шагом. Как заявили опрошенные RBC daily участники рынка ипотеки, ставка 10% на российском рынке не покрывает всех рисков, поскольку стоимость привлечения ресурсов высокая и составляет 6-8%. "Правда, здесь нельзя судить огульно, потому что все зависит от маржи банка, - заявил сотрудник одного банка, занимающегося ипотекой. - Если у "Райффайзена" есть возможность привлекать очень дешевые средства для финансирования этих проектов, то вполне вероятно, что их маржа покрывает те риски, которые связаны с такого рода кредитованием". Действительно год назад IFC выделила банку кредит в 80 млн долл. на 10 лет для расширения программы ипотечного кредитования в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах России, и у банка имеются реальные основания для снижения ставки.

Однако есть другой вариант - просто "Райффайзенбанк" решил сделать обычный PR-ход. Действительно, под 10% банк кредитует только тех, у кого есть официальное подтверждение дохода. Если подтверждение происходит "в свободной форме", ставка повышается до 11%. Пониженные ставки действуют только в первый год (а ипотечные кредиты обычно берут на срок от 5 до 15 лет). После того как заканчивается первый год выплаты кредита по сниженной ставке, клиент выбирает, как дальше ему будут начислять проценты - по шкале LIBOR либо по фиксированному "тарифу". В том случае, если доходы большие и "белые", ставка составит LIBOR+8%, если доходы нельзя подтвердить официально, то LIBOR+9%. По желанию и за дополнительную плату он может перейти на фиксированный тариф, который составляет 14% (если кредит выдан более чем на 10 лет), так что низкой такую ставку никак не назовешь (у Сбербанка она ниже - 11% годовых). В последние месяцы LIBOR составлял 1,2-1,4%. Так что кредит, выданный под "белую" зарплату, действительно получался дешевым. Но LIBOR легко может подорожать (в прошлом году ее значение достигало 3,1%, в 2001 - 5,2%, а в 2000 - 7,4%), и клиенту придется перейти на фиксированный тариф в 13-14%. Но, как бы то ни было, факт существования "10%" есть, и он благополучно эксплуатируется рекламой. Банк вроде бы не обманывает, но и правдой такую подачу информации не назовешь.

Текст: Светлана Барсукова, RBC daily